證券時報網(wǎng)
臧曉松
2025-09-04 20:10
冷靜了三個月的上海樓市，再度被激活。
符合條件的家庭外環(huán)外不限購、提高公積金貸款限額、公積金可用作購房首付、房貸利率不再區(qū)分首套和二套房。8月25日，上海推出樓市新政（下稱“滬六條”），明確了調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸以及完善個人住房房產(chǎn)稅等6項舉措。
“滬六條”落地首周，上海樓市迅速升溫。新政后首個周末，位于閔行區(qū)梅隴板塊的保利海上印和位于寶山區(qū)的金茂棠前開盤即罄，又一次“日光”。其中，保利海上印是新政后外環(huán)外的首個“日光盤”。
“新政出臺后，我們有兩個位于外環(huán)外的項目開盤，也都蠻火爆的。”保利上海相關(guān)人士告訴界面新聞，保利發(fā)展位于上海浦東唐鎮(zhèn)板塊的保利天奕于8月29日加推，再開再熱，開盤當日獲得95%去化。
8月28日，位于閔行浦江板塊的象嶼·天宸雅頌迎來第四次開盤，開盤當日也錄得熱銷。“沒有清盤，但是認籌100%轉(zhuǎn)化了，說明現(xiàn)在新政還是提振了客戶的信心，轉(zhuǎn)化率明顯提升。”象嶼·天宸雅頌相關(guān)人士向界面新聞表示。
反映在數(shù)據(jù)層面，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（8.25—8.31）上海新建商品住宅成交面積11.34萬平方米，環(huán)比增加35.25%。且成交活躍的區(qū)域明顯增多，全市有5個區(qū)成交面積超過1萬平方米。
“周一（8月25日）上海等來了樓市利好舉措，市場焦慮心態(tài)得到緩解。政策內(nèi)容豐富，抓住市場期待的限購寬松和信貸政策的優(yōu)化。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴界面新聞，政策對剛需和改善都釋放友好，而且在傳統(tǒng)銷售季檔口公布，有助于穩(wěn)定預期。
盧文曦表示，就上周的成交數(shù)據(jù)來看，多點開花，剛改和豪宅類項目都有不錯表現(xiàn)，說明市場對政策的認同。此外，雙休日不少外環(huán)外的售樓處來訪量出現(xiàn)明顯增加，上周也有認籌的項目出現(xiàn)全部認籌完畢的現(xiàn)象，說明政策效果很顯著。
“短期政策到位，市場預期再度回升，疊加供應到位，成交有望看高一線。”盧文曦向界面新聞指出。
新盤密集入市搶灘政策紅利
趕在新政“滬六條”落地首周，不少新盤跑步入市，開發(fā)商全力抓住新政首周的黃金窗口期，力求在即將到來的“金九”銷售旺季前搶占先機。
據(jù)界面新聞統(tǒng)計，上海新政后，8月26日開盤的有保利海上印、金茂棠前、招商序、保利西郊和煦領(lǐng)墅，8月28日開盤的有翡雲(yún)悅府、四季隱秀、象嶼·天宸雅頌、翡云悅府Ⅱ期，8月29日開盤的有康定壹拾玖、保利天奕、招商中旅·觀境、龍湖奉賢御湖境，8月30日開盤的有招商·林嶼湖畔、保利虹橋和頌棲岸、國貿(mào)海上原墅、中環(huán)置地中心·望雲(yún)。
“在本次新政中，外環(huán)外不限購房套數(shù)及公積金可提可貸、不再區(qū)分商貸利率及完善個人住房房產(chǎn)稅等政策對項目成交量提振較大。”
保利上海相關(guān)人士向界面新聞指出，公司針對新政即將公布做了積極的準備。在第一時間做到了線上推廣及線下案場道具上的釋放及更新，同時加大對外發(fā)聲及直播曝光解讀新政利好及項目作為外環(huán)置業(yè)首選的價值解讀，做好十足準備迎接住房新政帶來的紅利期。
比如保利天奕在連續(xù)加推三批次的情況下，開盤去化率達95%。上述人士表示，在已經(jīng)接觸的客群中，存在約15組客戶因限購等問題導致客戶難以“上車”的情況，新政公布后，該類客戶問題得到解決。
8月30日開盤的保利虹橋和頌棲岸位于青浦重固板塊，首開錄得銷售額超4億元。據(jù)界面新聞了解，新政實施后，保利發(fā)展上海公司周均成交量環(huán)比提升7%，成交量提升765%（因8月最后1周有兩個項目開盤）。
在其看來，外環(huán)外限購放開后，原需要置換的客戶可提前進場，對于市場信心有所提振，同時新出臺的公積金支持“又提又貸”政策受到廣泛關(guān)注，不少客戶積極咨詢貸款及提取方式。
保利虹橋和著項目售樓處。圖片來源：保利上海
“以保利虹橋和著項目為例，項目位于嘉定區(qū)江橋板塊，在新政后首個周末來訪量較前一周提升近30%，咨詢量較以往也有大幅提升。”上述人士告訴界面新聞，受到新政政策影響及市場信心提振，該項目新政后周度成交量較上一周上漲約20%。
在這一輪新政中受益的不只是保利發(fā)展，還有招商蛇口等開發(fā)商。界面新聞了解到，8月30日，招商·林嶼湖畔迎來首開，34分鐘熱銷9.2億元，首批次去化率100%，成為嘉定今年首個積分紅盤。
還有8月29日開盤的康定壹拾玖，184套房源共計228組客戶參與搖號選房，目前還剩少量房源續(xù)銷中。截至目前，整盤已售超80億元。
康定壹拾玖開盤現(xiàn)場。圖片來源：招商蛇口
“新政肯定有作用，前提是項目本身還不錯，屬于錦上添花的政策。”同策研究院聯(lián)席院長兼首席研究員宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，如果是壓力較大的項目，新政見效不明顯，“有些項目案場有明顯來訪增加，認籌增加；也有來訪多，但成交不明顯的項目。”
如位于寶山顧村板塊的招商中旅·觀境，同樣于8月29日開盤，均價48774元/平方米，156套房源只有11組客戶參與搖號選房。
新政首周的贏家還有華潤，8月28日，翡雲(yún)悅府I期五批次和翡雲(yún)悅府Ⅱ期二批次同步開盤，開盤即罄。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，翡雲(yún)悅府已成為2025年全國第二個銷量突破100億元的項目。
二手房市場表現(xiàn)也較活躍。易居研究院表示，尤其是新政以來部分房東適當進行了價格調(diào)整，以迎合市場，這說明市場心態(tài)做出了積極反應，對二手房市場的量價關(guān)系有更好的支持。
界面新聞了解到，新政首周，外環(huán)外的二手房資訊量上漲約20%，部分門店帶看量增長40%，8月30日周末網(wǎng)簽量破千套，創(chuàng)60天新高。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向界面新聞表示，隨著交易行情的提振，一方面開發(fā)商和房東的信心明顯增加，另一方面價格層面更趨堅挺。結(jié)合到來的傳統(tǒng)“金九銀十”階段，市場活躍度預計將進一步提振，并帶來“量提振、價更穩(wěn)”的市場行情。
10萬+豪宅加速籌備“金九”
新政落地，豪宅市場也“蠢蠢欲動”。
樓市“金九”開啟，開發(fā)商緊急推貨。8月30日，上海上架8個新盤，共833套房源。其中，位于黃浦外灘板塊的嘉里金陵華庭均價20.5萬元/平方米，其余4個10萬+新盤，分別位于靜安、楊浦和浦東。
最受關(guān)注的如位于黃浦區(qū)外灘街道，嘉里金陵路項目的住宅部分金陵華庭二期，即將入市。據(jù)界面新聞了解，金陵華庭二期將推出建筑面積約360-875平方米的大平層戶型，共計120套房源，預計將于近期取證開盤。
與之前絕大部分豪宅入市一樣，金陵華庭本次也是漲價入市。金陵華庭相關(guān)人士告訴界面新聞，“這一批次總價均價可能要到七八千萬，跟上一批次均價5800萬元差了兩三千萬。不過，這一批次產(chǎn)品從位置、面積段等方面都比上一批次更好。”
據(jù)界面新聞記者了解，作為港資開發(fā)商嘉里建設(shè)今年最重要項目，金陵華庭大概率是要奔著清盤去的。
金陵華庭沙盤。界面新聞記者王婷婷拍攝
今年3月，金陵華庭一期推出158套房源，均價18.9萬元/平方米，開盤當日三小時清盤，錄得銷售額92.34億元。
另一家港資開發(fā)商太古地產(chǎn)，也將推出旗下重磅項目“太古源 源邸”三批次83套房源，均價17.6萬元/平方米，建筑面積約180-743平方米。
該項目首推是在2024年12月，50套房源均價16.98萬元/平方米；二批次房源在今年5月入市，共推出57套房源，均價17.18萬元/平方米，不論是套數(shù)還是價格都往上走了一步。
另一個備受關(guān)注的豪宅項目是位于靜安大寧板塊的中建玖上瑯宸，本次項目首開將推出140套建筑面積128-210平方米的房源，均價14.68萬元/平方米。
作為中建玖合在上海市區(qū)的首個豪宅項目，中建玖上瑯宸也將希望寄托于樓市“金九銀十”和本次新政效應，此次入市表現(xiàn)不僅關(guān)乎單個項目的去化成果，更承載著品牌在上海豪宅領(lǐng)域的口碑樹立與后續(xù)戰(zhàn)略推進。
可以說，中建玖上瑯宸的銷售表現(xiàn)，將成為中建玖合打開上海豪宅市場的“敲門磚”。
除此之外，位于靜安中興路板塊的靜安璽樾也將迎來入市，均價約12.4萬元/平方米，將推出165套建筑面積為97-106平方米的房源。
不僅如此，還有位于楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)的蘭桂坊也已取證開啟認購。據(jù)界面新聞了解，該項目將推出建筑面積約89-170平方米的新建公寓，均價約11.7萬元/平方米；以及建筑面積約170-245平方米的風貌住宅，均價約14.8萬元/平方米。
位于虹口的華潤外灘瑞府也即將開盤，將推出119套建筑面積約124-161平方米的房源，均價14·78萬元/平方米。據(jù)界面新聞了解，該項目的認購率為151%。
金茂璞元沙盤。界面新聞記者王婷婷拍攝
界面新聞獲悉，除上述項目以外，還有位于楊浦新江灣板塊的建發(fā)海宸、位于虹口瑞虹新城板塊的金茂璞元二期，以及萬科位于淮海中路的高福里舊改項目高福云境等豪宅項目，都將于近期面市。
其中，萬科的高福里項目“高福云境”將保留全部石庫門建筑作為別墅項目，超高層戶型面積約270-590平方米，預計總價段分布在4600萬-1.3億元。
而主打新中式風格的建發(fā)海宸，即將推出建筑面積約105-228平方米的房源。有知情人士告訴界面新聞，首開均價有望11萬元/平方米以內(nèi)。
建發(fā)海宸沙盤。界面新聞記者王婷婷拍攝
毫無疑問，適逢“金九銀十”，上海豪宅市場將迎來年內(nèi)最激烈的黃金競爭期。在這場競爭中，誰能突圍拔得頭籌，還有待時間考證。
至少，“滬六條”新政疊加樓市“金九”，并未讓開發(fā)商們有絲毫松懈，反而愈加緊張起來。
某豪宅開發(fā)商人士告訴界面新聞，“無論是從市場研究數(shù)據(jù)還是從項目來訪量來看，豪宅客戶總量少了很多。”該名人士認為，客戶總量減少這一趨勢也很合理，畢竟已經(jīng)賣了一兩千套了。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海總價1000萬-3000萬元的豪宅共成交6182套，總價3000萬元以上的豪宅成交1096套，總價5000萬元以上的豪宅共成交482套。
9月已至，上海樓市“金九”正式拉開序幕。
隨著“滬六條”新政紅利持續(xù)釋放、市場信心逐步回升，開發(fā)商們也進入應戰(zhàn)模式，從推盤節(jié)奏、營銷策略到客戶服務，全力沖刺，一場覆蓋全產(chǎn)品線的樓市角逐開始上演了。
