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北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“北京市住建委”）、北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）已滿一個(gè)月。這份調(diào)控優(yōu)化政策通過放松五環(huán)外住房限購(gòu)、加大住房公積金貸款支持力度等一攬子措施，為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新活力。

《證券日?qǐng)?bào)》記者持續(xù)關(guān)注北京新房及二手房市場(chǎng)情況，多方走訪發(fā)現(xiàn)，帶看量、到訪量等先行指標(biāo)在政策影響下增長(zhǎng)，部分區(qū)域中介門店帶看量翻倍，一些改善型項(xiàng)目迎來(lái)“看房潮”。政策提振了市場(chǎng)活躍度，對(duì)改善性需求釋放的促進(jìn)作用尤為明顯。

從全國(guó)來(lái)看，在北京優(yōu)化房地產(chǎn)政策后的一個(gè)月內(nèi)，上海、深圳也相繼對(duì)住房限購(gòu)政策、住房公積金政策進(jìn)行了調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著北京、上海、深圳陸續(xù)優(yōu)化樓市限制性措施，加大政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度，潛在住房需求將加速釋放。疊加“金九銀十”傳統(tǒng)樓市旺季，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交量將逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)將得到鞏固。

中介帶看量翻倍

通過密集走訪，記者了解到，新政出臺(tái)后北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體氛圍有所好轉(zhuǎn)，新房、二手房市場(chǎng)活躍度均有提升。

“近一個(gè)月每周末都很忙，帶看的客戶比之前多了一倍。”談及新政出臺(tái)前后的變化，一位常年在北京市昌平區(qū)五環(huán)外回天地區(qū)帶看二手房的房屋中介告訴記者，以他們的門店為例，以往周末門店總體帶看量在五組左右，新政出臺(tái)后的五個(gè)周末，門店帶看量均在十組以上。

北京市朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)外一處新盤的置業(yè)顧問也向記者表示，項(xiàng)目受新政影響較大，到訪量和成交量都在政策施行后上浮，周均成交量能達(dá)到數(shù)十套。

與房地產(chǎn)從業(yè)人員的感受相映證，58安居客數(shù)據(jù)顯示，8月份房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度指數(shù)環(huán)比上升2.8至47.26，創(chuàng)年內(nèi)最大單月漲幅，新房、二手房找房熱度指數(shù)分別達(dá)60.3和70.5，釋放出積極信號(hào)。

從網(wǎng)簽成交量來(lái)看，記者梳理北京市住建委數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，8月9日至9月6日，北京市新房網(wǎng)簽量達(dá)3032套，環(huán)比增長(zhǎng)16.2%；二手房網(wǎng)簽量為12780套，環(huán)比增長(zhǎng)4.4%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從數(shù)據(jù)上看，新政對(duì)市場(chǎng)活躍度有一定的提振作用，但并非爆發(fā)式增長(zhǎng)，市場(chǎng)整體表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。

“新政出臺(tái)后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有所提升，置換鏈條正在逐步打通。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，不過北京本輪政策力度弱于上一輪政策放松周期。當(dāng)下市場(chǎng)對(duì)政策的敏感度下降，政策持續(xù)效力還有待進(jìn)一步觀察。

二手房活躍度提升

《通知》明確符合本市商品住房購(gòu)買條件的居民家庭在五環(huán)外購(gòu)買商品住房不限套數(shù)，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好滿足居民改善性住房需求。

記者注意到，從新政出臺(tái)后的市場(chǎng)反饋來(lái)看，政策對(duì)改善性需求的提振效益更為明顯。以改善型產(chǎn)品為主打的新盤表現(xiàn)優(yōu)于剛需新盤及二手房。

“很多人是沖著我們的大戶型來(lái)的，要在郊區(qū)添置一套居住舒適度更高的房子。”在北京市五環(huán)外未來(lái)科學(xué)城附近的一處新盤，置業(yè)顧問告訴記者，項(xiàng)目瞄準(zhǔn)改善性需求，主打洋房產(chǎn)品，在新政出臺(tái)后網(wǎng)簽近60套，成為8月份昌平區(qū)新房銷冠。

“政策對(duì)改善性需求的拉動(dòng)尤為顯著，8月份北京新房在線價(jià)格環(huán)比上漲2.55%，新房找房熱度環(huán)比上漲2.6%。”張波分析稱。

在新房市場(chǎng)回穩(wěn)的同時(shí)，二手房市場(chǎng)的價(jià)格壓力依舊存在。

“目前是買方市場(chǎng)，供購(gòu)房者選擇的房源很多，二手房的價(jià)格能在很大程度上影響購(gòu)房者的選擇，這就對(duì)賣方形成了壓力。”前述房屋中介向記者坦言，新政后二手房市場(chǎng)的活躍度出現(xiàn)了提升，但價(jià)格仍然承壓。

“政策效果一方面受居民預(yù)期的影響，另一方面也受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。”李宇嘉分析稱，目前不管是新房還是二手房，都有大量的房源可供選擇。如果市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)存在下跌的預(yù)期，就會(huì)推遲購(gòu)買、加速掛牌，甚至出現(xiàn)降價(jià)掛牌出售的態(tài)勢(shì)。

李宇嘉建議，目前二手房掛牌量、交易量都大于新房，各地應(yīng)將二手房作為調(diào)控重點(diǎn)，遏制二手房市場(chǎng)“價(jià)格踩踏”現(xiàn)象。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，政策放開符合條件的家庭五環(huán)外購(gòu)房套數(shù)限制，讓有能力、有意愿、有需要的居民家庭進(jìn)入市場(chǎng)，能夠促進(jìn)市場(chǎng)修復(fù)。鑒于政策力度溫和，且2024年多輪政策優(yōu)化后需求已有集中釋放，本次新政的邊際效果或較為有限，購(gòu)房需求大概率將呈現(xiàn)逐步釋放態(tài)勢(shì)。

各地限制性措施陸續(xù)調(diào)整

2024年以來(lái)，各地因城施策，對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了多輪調(diào)整，逐步優(yōu)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制性措施。

2024年9月份，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市陸續(xù)調(diào)整購(gòu)房限制性措施，其中廣州全面取消了限購(gòu)措施，深圳放開了非核心區(qū)購(gòu)房限制，北京、上海則放寬了購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限要求。

自北京于今年8月份優(yōu)化住房限購(gòu)政策以來(lái)，各地對(duì)購(gòu)房限制性措施進(jìn)行了新一輪調(diào)整。

上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門于8月25日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，明確符合住房購(gòu)買條件的居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)。

上海新政后首周（8月26日至9月3日），上海新房、二手房市場(chǎng)均有所修復(fù)，其中新房市場(chǎng)表現(xiàn)更為明顯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新政后首周上海新建商品住宅日均成交3.1萬(wàn)平方米，較7月份日均增長(zhǎng)25%；二手商品房日均成交603套，較7月份日均增長(zhǎng)1%。

9月5日，深圳市住房和建設(shè)局、中國(guó)人民銀行深圳市分行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，分區(qū)優(yōu)化調(diào)整居民購(gòu)買商品住房政策。

隨著各地進(jìn)一步優(yōu)化購(gòu)房限制性措施，住房消費(fèi)需求有望得到充分釋放。為鞏固樓市止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，未來(lái)政策層面還能如何發(fā)力？

“北京、上海、深圳等一線城市通過外圍限購(gòu)優(yōu)化并結(jié)合住房公積金政策優(yōu)化，顯著拉動(dòng)改善性需求。”張波表示，未來(lái)房地產(chǎn)政策應(yīng)延續(xù)因城施策主基調(diào)，通過購(gòu)房補(bǔ)貼等舉措進(jìn)一步激活需求。從長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)看，各地則需要穩(wěn)定推進(jìn)城市更新，帶動(dòng)城中村改造并形成長(zhǎng)期效應(yīng)，通過空間重構(gòu)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、社會(huì)治理創(chuàng)新等多重路徑，推動(dòng)城市向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

李宇嘉認(rèn)為，各地應(yīng)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的趨勢(shì)，在庫(kù)存壓力較大的區(qū)域暫緩供地和開工。新增住房供應(yīng)在板塊、戶型、面積等方面要做到有差異、以需定供，避免同質(zhì)化和惡性內(nèi)卷。此外，各地也應(yīng)加大存量商品房收儲(chǔ)力度，將其作為保障性住房，在盤活存量房源的同時(shí)降低外來(lái)人口、新市民扎根城市的成本，夯實(shí)可持續(xù)的購(gòu)買力。