第一財經
黃琳
2025-09-18 09:38
業內翹首以盼的公募REITs新規來了。
《每日經濟新聞》記者獲悉，9月12日，國家發展改革委辦公廳公布了REITs市場重磅文件：《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知（發改辦投資［2025］782號）》（以下簡稱《通知》）。
據悉，此次《通知》的內容主要涉及持續推動市場擴圍擴容、積極支持通過擴募方式新購入項目、優質高效做好項目把關、切實加強組織保障四個方面，其中多項具體條款值得關注。
博時基金REITs業務營運總監劉玄指出，《通知》一是明確了基礎設施公募REITs作為資本運作平臺的作用，明確了產權類和特許經營權兩大屬性分類項下各類資產混裝的可行性；二是進一步在政策上、機制上為公募REITs的申報和發行進行了簡化和優化，尤其是擬上線的基礎設施REITs項目信息系統將大幅提升主管部門的內部協同效率，部分申報階段的堵點、難點、痛點有望得到改善。
根據Wind（萬得）數據，目前全市場已上市的公募REITs共有74只，截至9月12日的總市值為2216.78億元。隨著公募REITs新規發布和落地，未來這一市場或將繼續擴容。
新規主要涉及四個方面
9月12日，為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，按照《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發［2022］19號）、《國家發展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（發改投資［2024］1014號）等要求，進一步做好基礎設施REITs常態化申報推薦工作，推動基礎設施REITs高質量發展，國家發展改革委辦公廳正式發布了《通知》，也就是業內俗稱的“782號文”。
《通知》主要包括四個方面的內容，分別為：持續推動市場擴圍擴容、積極支持通過擴募方式新購入項目、優質高效做好項目把關、切實加強組織保障。
第一，持續推動市場擴圍擴容。《通知》提出，要高度重視基礎設施REITs申報工作，加快成熟資產類型項目常態化申報，積極推動新資產類型項目推薦發行，積極支持民間投資項目發行上市，以及加大項目培育儲備工作力度。
第二，積極支持通過擴募方式新購入項目。要簡化新購入項目申報流程，拓寬新購入項目資產范圍。
第三，優質高效做好項目把關。《通知》要求堅持聚焦推薦重點，確保投資管理手續齊備，充分發揮回收資金帶動作用。
第四，切實加強組織保障。切實提高工作效率，提升信息化管理水平，同時完善常態化溝通機制。
加大培育儲備工作力度
多位業內人士在受訪時告訴《每日經濟新聞》記者，此次新規有多項具體條款值得關注，將為行業帶來深遠影響。
舉個例子，隨著公募REITs市場生態的持續完善，民企原始權益人已成為推動行業發展不可或缺的重要力量。《通知》提出積極支持民間投資項目發行上市，借力公募REITs，民企可盤活存量、優化負債、提升運營效率，實現從資產持有者到專業運營方的輕量化轉型。
瑞思研究院指出，2021年到2025年共有12只民企REITs上市，共募集資金263.74億元，帶動了大量新增投資。包括京東集團、物美集團、印力集團、特變電工、明陽智能、聯東集團、華威集團、九州通、順豐控股、潤澤、萬國、唯品會在內的多家重點民營企業已成功發行公募REITs，開拓了新的融資渠道，并成為REITs市場的重要力量。其中2025年8月上市的南方萬國數據中心REIT，與南方潤澤科技數據中心REIT為首批上市的數據中心類型REITs，體現了民企在擴展REITs行業寬度上的重要作用。
再比如，《通知》還提出加大項目培育儲備工作力度。一方面，政策要求省級發展改革部門、有關中央企業遵循“儲備一批、組織一批、申報一批”原則，建立基礎設施REITs項目工作臺賬，構建滾動接續的項目動態推進機制，為市場提供持續穩定的項目來源，避免REITs項目供給斷層，確保市場總有優質項目可選；另一方面，提前培育有一定收益、上市前景好的基礎設施項目，在項目全流程依規辦理手續、理順產權關系并提升管理效率，能讓項目達標后順利入市，提升REITs市場整體規模與活躍度，為投資者提供更多元標的，吸引更多資金流入，增強市場流動性與韌性。
瑞思研究院對此表示，充足且優質的項目儲備是基礎設施REITs市場持續發展的源頭活水，項目培育儲備工作力度的加強，能夠有效為市場注入強勁動能。“當前我國REITs市場規模與國際成熟市場存在差距，新規將有效擴大市場供給，助力REITs發行提質增速，進而更好地發揮其在盤活存量資產、促進基礎設施建設等方面的作用。”
持續擴圍擴容意義重大
《通知》里還有一項重要內容是積極支持通過擴募方式新購入項目。
一方面，明確并簡化擴募項目的申報流程。新規明確了已上市的基礎設施REITs在首次發行上市滿6個月后，可經由省級發展改革部門、中央企業向國家發改委申報新購入項目。省級發展改革部門、中央企業先對符合申報條件的新購入項目進行把關，之后國家發展改革委直接受理、優先評估，符合條件的項目還會加快推薦。這一流程優化，減少了冗余環節，提高項目申報效率，讓優質項目能更快速地進入評估和推薦環節，為REITs通過新購入項目實現發展提供了更便捷的通道。
另一方面，拓寬新購入項目資產范圍。支持已上市基礎設施REITs新購入行業內同類項目以及具有關聯性的不同行業領域項目，新購入項目與首次發行上市項目原則上應同屬于所有權類或經營收益權類。支持跨區域通過擴募等方式整合存量資產，做大做強基礎設施REITs產品，打造資本運作平臺。
中金基金董事總經理、副總經理李耀光指出，持續擴圍擴容對于基礎設施REITs市場高質量發展具有重要意義，擴募（尤其是跨區域擴募）對于基礎設施REITs高質量發展也非常重要，主要體現在：
一是REITs擴募有利于擴大并優化資產組合、分散投資風險，特別是跨區域擴募可有效分散區域風險，有助于提升REITs資產組合分紅能力。從國際經驗看，擴募是實現REITs市場規模增長主要方式，通過擴募增厚每基金份額的可分配金額來提升投資者獲得感，上市REITs持續擴募是市場走向成熟的標志之一。
二是擴募機制有助于提升REITs管理水平，形成良好的市場示范效應。從國際經驗看，資產分散、跨區域運營是頭部REITs的重要特點之一。通過擴募來擴大REITs投資管理資產組合，能夠有效發揮規模效應，有助于攤薄份額平均運營成本，提升運營效率與資源整合能力，提升市場對該REITs品牌的認可度，發揮示范性作用。
