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證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

說(shuō)起棚改，近日被稱為“深圳最后一個(gè)棚改項(xiàng)目”的羅湖區(qū)海關(guān)草埔生活區(qū)片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目簽約正式啟動(dòng)。近幾年來(lái)，棚改作為住宅小區(qū)舊改的主要方式之一，若退場(chǎng)，未來(lái)老舊住宅小區(qū)的改造之路將走向何方？

據(jù)介紹，海關(guān)草埔生活區(qū)片區(qū)棚戶區(qū)改造是深圳最后一個(gè)棚改項(xiàng)目，項(xiàng)目范圍包括海關(guān)草埔生活區(qū)、置富公寓、綠茵庭苑3個(gè)住宅小區(qū)，共802套房屋，涉及權(quán)利人711戶。

距離上述項(xiàng)目不遠(yuǎn)就是被業(yè)界稱為“中國(guó)棚改第一難”的羅湖二線插花地棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，多棟回遷安置房已經(jīng)陸續(xù)交付，已經(jīng)有居民入伙。據(jù)悉，羅湖二線插花地棚改項(xiàng)目于2016年啟動(dòng)，并以“政府主導(dǎo)+國(guó)企服務(wù)+三房建設(shè)”的棚改模式，成功破解“中國(guó)棚改第一難”。

目前，深圳仍有大型棚改項(xiàng)目正在建設(shè)中，包括“深圳棚改第一村”之稱的華富村改造項(xiàng)目。去年7月，華富村項(xiàng)目一標(biāo)段回遷區(qū)12棟主體全部完成封頂。此外，作為河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)的配套項(xiàng)目，南華村也正在棚改。

不過(guò)，不管是由企業(yè)主導(dǎo)的城市更新還是政府主導(dǎo)的棚改，曠日持久的“拉鋸戰(zhàn)”也不時(shí)上演。

就在羅湖區(qū)海關(guān)草埔生活區(qū)片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目附近，羅湖區(qū)城市更新和土地整備局此前發(fā)布關(guān)于東曉街道清水河新村城市更新單元計(jì)劃（失效）公告，該單元原列入了《2019年深圳市羅湖區(qū)城市更新單元第一批計(jì)劃》，更新單元計(jì)劃有效期3年9個(gè)月，但在計(jì)劃有效期內(nèi)更新單元規(guī)劃未獲深圳市政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，更新單元計(jì)劃按照公告要求失效，不再開(kāi)展后續(xù)相關(guān)工作及辦理相關(guān)手續(xù)。

“我們搬家已經(jīng)超過(guò)10年，到現(xiàn)在還沒(méi)回遷。”陳樂(lè)（化名）原來(lái)在羅湖區(qū)田貝有一套老舊小區(qū)的房子，后來(lái)變成了現(xiàn)在的金鉆豪園城市更新項(xiàng)目，但項(xiàng)目幾經(jīng)周折，目前仍進(jìn)度緩慢。

過(guò)去，傳統(tǒng)意義上的城市更新與棚戶區(qū)改造是兩種截然不同的更新方式。棚改的出現(xiàn)，一度被看作是解決老舊住宅小區(qū)更新困局以及“城市病”的好辦法。此外，棚戶區(qū)改造也是過(guò)去幾年支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尤其三四線城市樓市繁榮的重大政策變量。

此前，市場(chǎng)曾傳出棚改將全面停止的消息。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“棚改其實(shí)從來(lái)沒(méi)有說(shuō)停止，‘十四五’期間很多城市仍有棚改項(xiàng)目，多數(shù)是一些原來(lái)已經(jīng)列入棚改計(jì)劃的項(xiàng)目，但基本上要做到不增加當(dāng)?shù)貛?kù)存和影響房?jī)r(jià)走勢(shì)。從國(guó)家的層面來(lái)講，棚改在新時(shí)期或許已經(jīng)不太適用，可能會(huì)導(dǎo)致庫(kù)存的增加等問(wèn)題，所以不再大規(guī)模推廣。”

對(duì)于深圳而言，李宇嘉認(rèn)為，過(guò)去深圳的棚改主要以一些老舊住宅小區(qū)改造為主，多數(shù)還是采取了拆除重建的方式，在叫停“大拆大建”之后，這種棚改的模式就被“叫停”。

無(wú)論如何，棚改的出現(xiàn)還是讓老舊住宅小區(qū)的改造多了一條可選擇的路徑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳2000年前建成的舊住宅區(qū)合計(jì)有1700多個(gè)，在如此龐大的數(shù)量面前，未來(lái)老舊住宅小區(qū)改造路徑何去何從？

廣東合一城市更新研究院認(rèn)為，2021年出臺(tái)的相關(guān)政策似乎可循答案。首先，2021年3月正式實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，立法奠定了老舊住宅小區(qū)改造的公共屬性基調(diào)，同時(shí)進(jìn)一步細(xì)化了老舊住宅小區(qū)的申報(bào)要求，即意愿比例要求面積和人數(shù)均達(dá)雙95%。可以看出，深圳老舊住宅小區(qū)改造在未來(lái)將作為改造重點(diǎn)，由政府主導(dǎo)完成前期工作，配置一定商品性質(zhì)用房后公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體，再由市場(chǎng)主體進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。