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李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

剛剛過(guò)去的11月份，一線城市新房或二手住房交易量均創(chuàng)下近年來(lái)少有的高位。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手住房網(wǎng)簽18763套，創(chuàng)下近20個(gè)月新高，同環(huán)比分別增長(zhǎng)49.6%和8.0%；11月上海二手住房成交2.43萬(wàn)套，創(chuàng)下近44個(gè)月的新高；深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，11月深圳新房住宅成交8734套，同環(huán)比分別增長(zhǎng)158.9%和86.8%，創(chuàng)下2021年2月以來(lái)新高，深圳二手房成交8199套，同環(huán)比分別增長(zhǎng)103.8%和14%，創(chuàng)下2020年10月以來(lái)新高。

值得注意的是，除了交易量創(chuàng)階段性新高，還有一個(gè)很重要的特征，即交易熱度在10~11月均得以保持，甚至11月份相比10月份還有升溫。根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，11月份一線城市新房成交環(huán)比增長(zhǎng)9.7%，同比增長(zhǎng)49.4%，二手住房成交環(huán)比增長(zhǎng)10.6%，同比增長(zhǎng)65.8%。而今年5月份的“5.17新政”（按揭首付和利率同步下調(diào)）以及更早前的2023年8月底以“認(rèn)房不認(rèn)貸”為主的新政，在政策落地一個(gè)月后，其效應(yīng)均出現(xiàn)衰減。

此次被稱為“9.29”的新政，其效果不僅在第二個(gè)月仍保持較高的熱度，而且從近期現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)（領(lǐng)先于網(wǎng)簽1~2周）來(lái)看，預(yù)計(jì)12月份的交易依然保持一定活躍度。以深圳為例，11月深圳新房住宅認(rèn)購(gòu)9986套，而網(wǎng)簽為8076套，二手住房認(rèn)購(gòu)8500套，而網(wǎng)簽為7125套。這意味著，部分認(rèn)購(gòu)將轉(zhuǎn)化為12月份的網(wǎng)簽量。從11月下旬的帶看和認(rèn)購(gòu)看，活躍度仍較高，加上利好較大的“減稅新政”12月1日起生效，預(yù)計(jì)12月份住房交易仍在高位。

市場(chǎng)能保持熱度，與“有效落實(shí)存量政策，加力推動(dòng)增量政策落地見(jiàn)效”的紓困新邏輯關(guān)系很大，即政策利好持續(xù)釋放，在“降門檻、降成本、提預(yù)期”形成疊加效應(yīng)。11月份，自然資源部發(fā)文，地方政府可運(yùn)用專項(xiàng)債券收回收購(gòu)存量閑置土地；財(cái)政部等三部委發(fā)文，享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提至140平方米，相應(yīng)的交易稅率全面調(diào)降。地方層面，北上廣深取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，廣州發(fā)布購(gòu)房落戶，多城提高公積金貸款額度等。

特別是，取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)的減稅效應(yīng)，對(duì)改善型需求在成本上有少至幾萬(wàn)元，多至十幾萬(wàn)元、幾十萬(wàn)元的成本節(jié)約，直接帶動(dòng)大戶型、高總價(jià)房屋的交易增長(zhǎng)。比如，根據(jù)深圳最大中介機(jī)構(gòu)樂(lè)有家的統(tǒng)計(jì)，11月份總價(jià)1000萬(wàn)~1500萬(wàn)元的二手住房交易占比從9月的6.6%增至8.3%，1500萬(wàn)元以上占比從9月的2.1%增至4.7%；800萬(wàn)~1000萬(wàn)元占比9月增加近2個(gè)百分點(diǎn)。換房需求也帶動(dòng)剛性需求，500萬(wàn)元以下占比盡管有下降，但絕對(duì)交易規(guī)模明顯增加。

一線城市的輻射下，加上政策持續(xù)紓困，商品房市場(chǎng)熱度開始向二三線城市傳導(dǎo)。根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，11月份二線代表城市新房成交同環(huán)比分別增長(zhǎng)19.3%和23.8%，其中成都、武漢等環(huán)比漲幅超50%，溫州、蘇州、寧波等同比漲幅超20%，三四線代表性城市同環(huán)比則均下跌；二手住房方面，11月份二線代表城市成交同環(huán)比分別增長(zhǎng)20.1%和14.1%，其中成都、杭州、廈門環(huán)比增長(zhǎng)超20%，同比增長(zhǎng)超30%；三四線代表城市同環(huán)比分別增長(zhǎng)4.8%和3.6%。

還有一個(gè)顯著變化，即部分城市二手住房掛牌量開始減少。根據(jù)冰山指數(shù)的數(shù)據(jù)，11月份20個(gè)重點(diǎn)城市二手住房掛牌量下降3%，其中成都、東莞、廈門、武漢、南京掛牌量下降超過(guò)10%，佛山、寧波、北京、青島、廣州下降超過(guò)5%。掛牌量穩(wěn)定或下降，這是一個(gè)重要信號(hào)，有助于從源頭上穩(wěn)定住價(jià)格體系。10月份，70城各線城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲、同比降幅趨穩(wěn)，市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步改善，預(yù)計(jì)11月份價(jià)格止跌的趨勢(shì)更明顯。

從交易量增長(zhǎng)的城市來(lái)看，基本上都是圍繞一線城市的三大都市圈，以及二線熱點(diǎn)城市。筆者認(rèn)為，一二線熱點(diǎn)城市以及圍繞它們的都市圈，貢獻(xiàn)了商品房交易量60%以上的份額。穩(wěn)定住這些區(qū)域的商品房體量，全國(guó)市場(chǎng)的基本盤就穩(wěn)定住了。值得注意的是，近期各地都在強(qiáng)化“強(qiáng)省會(huì)”建設(shè)，資源開始向省會(huì)城市集聚，后者在產(chǎn)業(yè)、人口、就業(yè)上的優(yōu)勢(shì)更加突出，商品房市場(chǎng)的活躍度、剛需和改善的循環(huán)也將會(huì)更明顯，全國(guó)商品房止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)更加扎實(shí)。